עוברים דירה? מספר עובדות שעליכם לדעת לתכנון פיננסי נכון בעת רכישת הדירה
בעת רכישת דירה חדשה, לרב, לא מובאים בחשבון עלויות נוספות, אשר כרוכות בקניית הדירה ובמעבר אליה. על מנת לא להיתפס עם הראש בין הידיים, לפניכם מספר עובדות שיש לקחת בחשבון, בעת הרכישה עצמה.
הדו"ח פורס את העלויות הנוספות הנדרשות, בעת מעבר לדירה חדשה, בין אם לדירה שנרכשה מקבלן דירות ובין אם לדירת יד שנייה. בין העלויות הנוספות - עלות עו"ד, מס רכישה, ימי חופש, שיפוץ קל, פתיחת תיק משכנתא ועוד. ברב המקרים, עלויות אלה לא נלקחות בחשבון מראש, או שלא תוכננו כהלכה, מבחינה פיננסית, בעת רכישת דירה.
1. מס רכישה: חוק מיסוי מקרקעין קובע כי רוכש דירה חייב במס, כאשר קיימות שלוש מדרגות מס המחושבים כדלקמן:
- עד לסכום של 1,026,660 שקלים – אינו חייב בתשלום.
- מעל לסכום של 1,026,660 שקלים ועד 1,442,870 שקלים – חייב ב-3.5% מערך הדירה.
- מעל לסכום של 1,442,870 שקלים – חייב ב-5% מערך הדירה.
אדם, הרוכש דירה נוספת לדירה שכבר רשומה בבעלותו, יחייב בהכרח על פי אחת משתי מדרגות המס הגבוהות יותר – 3.5% או 5% מערך הדירה על פי החישוב הבא:
- עד לסכום של 873,500 שקלים – חייב ב-3.5% מערך הדירה.
- מעל לסכום של 873,500 שקלים – חייב ב-5% מערך הדירה.
(מדרגות מס הרכישה מתעדכנות אחת לשנה בתלות בשינוי במדד המחירים לצרכן. הנתונים הנ"ל נכונים ל- 16 בינואר 2009 ועד ל- 15 בינואר 2010).
2. דמי תיווך: אם הוחלט לרכוש דירה באמצעות מתווך דירות, חלה עלות נוספת של תשלום למתווך. הסכומים לתשלום לרב נעים בסביבות 2% מערך הדירה + מע"מ.
3. עו"ד לא מוכרחים לרכוש שירותיו של עו"ד בעת רכישת דירה, אך לכל הדעות, מומלץ לעשות כן. העלות של שירותיו של עו"ד נע בין 1% - ל-1.5% מערך הדירה + מע"מ.
4. אגרות שונות על רוכש הדירה חלות הוצאות נוספות הכרוכות בתשלומים לאגרות שונות המפורטות להל"ן:
- הערת אזהרה בטאבו – כ- 150 שקלים
- משכון הנכס כ-160 שקלים
- נוטריון כ - 250 שקלים
- שמאי כ - 400 שקלים
- מנהל מקרקעי ישראל/קרן קיימת לישראל/רשות הפיתוח כ- 160 שקלים.
5. פתיחת תיק משכנתא עלות פתיחת תיק משכנתא 0.24% מערך ההלוואה.
6. תשלומים לחיבור חשמל, מים וגז העלות של חיבור דירה מקבלן לחשמל, מים וגז היא כ- 4,500 שקלים. בדירת יד שנייה, העלות היא כמחצית הסכום.
7. הובלה הובלה בסיסית תעלה בין 2,000 ל-2,500 שקלים. לרב רוכש הדירה ישלם סכום כפול מסכום זה, כאשר באים לידי חשבון עלויות נוספות הכרוכות בהובלה כגון – רכישת ארגזים, הזמנת שירות פירוק ארונות, תשלום נוסף עבור כל קומה וכד'.
8. ימי חופש בדרך כלל, נדרשים כשלושה עד ארבע ימי עבודה לפחות, כלומר, עבור עובד המשתכר בכ-400 שקלים ליום, מדובר בעלות שלפחות כ-1,200 עד 1,500 שקלים.
9. שיפוץ הדירה לפני כניסה ברב המקרים, הרוכש יעניק "טיפול" נוסף לדירת יד שנייה, טרם הכניסה לדירה. הפערים בסכומים כאן הם גדולים ותלויים במידת השינויים הנעשים, החל מניקוי הדירה בלבד, בעלות של כ-1,000 שקלים, דרך צביעתה, ע"י צוות מקצועי בעלות של כ-4,000 שקלים ועד לשיפוץ רציני שעלותו יכולה להגיע בקלות לכ-30,000 דולר לדירה ששוייה 900,000 שקלים. שיפוץ והתאמת דירה יעלו בממוצע כ-35,000 שקלים.
10. התאמת ריהוט לדירה החדשה החוויה של כניסה לדירה חדשה לרב גם מלווה בקניית ריהוט חדש, ארונות בגדים, מטבח, שטיחים, תאורה וכד'. כאן כמובן השמיים הם הגבול. ברכישת דירה חדשה, שעל פי רב נרכשים כל הפריטים לראשונה, המחירים נעים החל מ-50,000 שקלים וצפונה, כיד הדמיון הטובה.
11. מיזוג אוויר אם הוחלט להשקיע כספים ברכישת מיזוג אויר לדירה, יש לקחת בחשבון שהמחיר יכול בקלות לעבור את הסכום של 12,000 שקלים.
12. ביטוחים
הבנק מחייב את כל מי שלוקח משכנתא לבצע ביטוח משכנתא לדירה. בביטוח זה, הבנק מוודא כי ה הלוואה בהכרח תוחזר. את הביטוח, ניתן לחלק לשני סוגים: ביטוח חיים וביטוח דירה, כאשר התעריפים של כל אחד מהביטוחים משתנים בהתאם לחברת הביטוח ומידת הכיסוי של הביטוח.
- ביטוח חיים – במקרה של פטירת הלווה, בטרם סיים את תשלום החוב במלואו, חברת הביטוח תשיב לבנק את יתרת החוב. במקרה כזה, היורשים של הלווה מקבלים דירה ללא משכנתא.
- ביטוח דירה – הביטוח מבטיח לשמר את ערך הנכס. ביטוח זה חשוב לבנק, מאחר שהנכס משמש בטוחה עבור הבנק, ואובדן ערכו עלול לגרום להפסדים לבנק בשעה שיבקש לממש את הנכס.
