מילון מונחים בנושא משכנתאות

לשימושכם ריכוז מונחים עיקריים מעולם המשכנתאות

אישור עקרוני:
אישור ראשוני ובלתי מחייב מבנק למשכנתאות, המעניק ללווה הפוטנציאלי מושג על גובה המשכנתא שבאפשרותו לקבל. באישור העקרוני מקבלים הצעה לגבי הריביות והמסלולים, בדרך כלל הצעה זו תקפה ל- 10 ימי עבודה.

גרירת משכנתא / הלוואה:
זהו תהליך שבו לווה מבקש (והבנק למשכנתאות מאפשר) להחליף את הנכס המשועבד לבנק כבטוחה להלוואה, בנכס אחר. התופעה רווחת בד"כ כאשר לווה מבקש למכור את דירתו הישנה והמשועבדת לבנק מבלי לסלק את ההלוואה הקיימת, ולהחליפה בדירה חדשה . תהליך זה כולל אישור הגרירה, ביטול השיעבוד הקיים והעברת השיעבוד לנכס החדש.

זכויות בנכס:
מושג רחב הכולל כל עניין שיש לאדם בנכס, החל בזכויות שרשומות בלשכת רישום המקרקעין (כגון בעלות, שכירות (חכירה), משכנתא, הערת אזהרה, עיקול וכד`) וכלה בזכויות שאינן רשומות ושנובעות מהסכם רכישה או חכירה וכד`. (עיין ערך לשכת רישום מקרקעין).

חוזה רכישה:
חוזה להעברת הזכויות בנכס מבעל הזכויות (המוכר) לאדם אחר (הרוכש).

מדד הדיור:
מופק ע"י הלשכה המרכזית הסטטיסטית ומשקף את השינוי במחירי הדיור.

מימון גבוה:
הלוואה בשיעור מימון העולה על 60% משווי הדירה הנרכשת.

נסח טאבו / נסח רישום:
מסמך שמנפיק רשם המקרקעין לגבי הנכס ובו תמצית המידע הרשום בספרי המקרקעין. בנסח ישנם פרטים אודות הבעלים בנכס, הזכויות בנכס, הערות אזהרה, שיעבודים ועיקולים. הנסח משמש לזיהוי הנכס.

סילוק מוקדם של הלוואה:
סילוק מלא של ההלוואה לפני מועד הפרעון המקורי.

עמלת פתיחת תיק:
עמלה חד פעמית בגין השירות האדמיניסטרטיבי הכרוך בפתיחת תיק משכנתאות. בדרך כלל כשיעור מסכום ההלוואה ולא פחות ממינימום מוגדר בתעריפון.

פריים:
ריבית בסיסית קבועה בבנקים לגבי עסקאות שאינן צמודות מדד.

ריבית אפקטיבית:
שיעור הריבית השנתי, המביא בחשבון גם את הריבית דריבית המתווספת בתקופת ההלוואה.

ריבית דריבית:
ריבית מצטברת, ריבית נדחית על פני זמן ואינה משולמת באופן שוטף, אלא מצורפת להלוואה המקורית לצורך חישוב יתרת ההלוואה לאותה נקודת זמן.

מחשבון שימושי לרוכשי דירה

כאשר מחליטים לקנות דירה ולקחת משכנתא, חשוב לקחת בחשבון את העלויות הנלוות הכרוכות בתהליך.
משכנתא היא לא רק סכום עלות הנכס + ריבית והצמדה. היא כוללת עלויות נוספות.

לשימושכם מחשבון עלויות נלוות ,
מחשבון זה מאפשר לכם לקבל אומדן לעלויות השונות הכרוכות בתהליך רכישת דירה/בית מעבר לעלות הכוללת של הדירה + מימון המשכנתא.

מה להביא לבנק עבור בקשת משכנתא

אילו מסמכים תדרשו להציג על ידי הבנקים בעת פנייתכם לקבלת משכנתא בנקאית.

הרשימה מקיפה את דרישותיהם של מירב הבנקים העוסקים בתחום:

1. תלושי שכר של מבקשי ההלוואה עדכניים ל- 3 חודשים אחרונים.
2. תדפיסי תנועה בחשבונות עו"ש בבנק של מבקשי המשכנתא עבור 3 חודשים אחרונים.
3. מסמכים התומכים ומבססים קיום הכנסות נוספות אחרות (שכר דירה, תמיכות, דיבידנד, רנטות וכו').
4. אם אתם זכאי משרד הבינוי והשיכון, עליכם להציג תעודת זכאות או להנפיק כזו באמצעות הבנק.
5. אם אתם עצמאים, עליכם להציג שומת מס של שנת המס הקודמת ואישור רו"ח על הכנסות שוטפות (בדרך כלל תדרשו להביא האישור על טופס של הבנק).
6. נסח טאבו או אישור זכויות עדכני בנכס הנרכש (בבקשה לאישור עקרוני – אין צורך).
7. חוזה רכישה (בבקשה לאישור הלוואה עקרוני – אין צורך).

ייתכן שבמצבים מסוימים יבקש הבנק מסמכים נוספים להוכחת יכולת ההחזר שלכם.

מחזור משכנתא

להלן מספר מצבים שבהם בד"כ יש סיכוי גבוה לכדאיות כלכלית במחזור משכנתא:

1. במשכנתאות שבוצעו בעבר במסלולים שאינם צמודי מדד, בדרך כלל עמלות הסילוק יהיו שוליות. במידה וניתן לקבל היום ריבית נמוכה יותר, מומלץ לבדוק כדאיות מחזור.

2. צמודות במשכנתאות שבוצעו במסלול צמוד לדולר, בתקופה בה שער הדולר היה גבוה יותר משערו הנוכחי, בשל ירידת שער הדולר לרוב גם היתרה לסילוק קטנה וקרן ההלוואה לא ספגה הצמדות. במשכנתא דולרית אין בד"כ עמלת פירעון מוקדם, הריבית המשולמת גבוהה ביחס לריביות שניתן לקבל במשכנתאות שקליות ולכן יש בהחלט מקום לבחון מחזור משכנתא זו.

3. לווים אשר יכולת ההחזר שלהם השתפרה ויש באפשרותם היום לשלם תשלום חודשי גבוה יותר, באמצעות קיצור תקופת המשכנתא. ללווים אלה ייתכן ויהיה חיסכון משמעותי בתשלום הריביות. ככל שתקופת המשכנתא קצרה יותר כך נשלם פחות תשלומים על "מחיר הכסף" - הריבית, חסכון אשר יכול להגיע עד עשרות אלפי שקלים בהתאם ליתרת ההלוואה וגודל שינוי התקופה.

4. מחזור המשכנתא בבנק הקיים או בכל בנק למשכנתאות אחר. בד"כ תהליך מחזור המשכנתא בבנק הקיים יהיה הרבה יותר מהיר, פשוט וקל ולעיתים הבנק יסתפק בהליך פנימי שלו, ללא צורך לעבור את כל תהליך המשכנתא מחדש.

מחזור משכנתא בבנק אחר מצריך לעבור את תהליך המשכנתא מחדש, כולל שיעבוד הנכס לבנק החדש, בדיקת שמאות, בדיקת היסטוריית האשראי של המשכנתא הקיימת, שחרור הנכס מהבנק הקודם, תשלום אגרות, עמלות למיניהן ודמי פתיחת תיק. סכומים אלה יכולים להצטבר בין מאות לאלפי שקלים.

למרות שביצוע מחזור המשכנתא בבנק הקיים פשוט וזול יותר יש לשים על כף המאזניים את התנאים שנקבל בבנק האחר ולהחליט האם הטרחה והעלות כדאיים.

במידה וממחזרים בבנק הקיים ניתן למחזר רק חלק מהמשכנתא ע"פ בחירה של הלווה.

במידה וממחזרים בבנק אחר וישנה הלוואת זכאות בתנאים טובים שלא כדאי לוותר עליהם, ניתן להשאיר רק את הלוואת הזכאות בבנק הקיים באמצעות משכנתא בדרגה שווה בין שני הבנקים.

5. ישנם מחזורי משכנתאות בהם השיקול אינו כלכלי, אלא לצורך התאמת המשכנתא למצב הנוכחי של הלווים מבחינת גובה ההחזר החודשי, ומסלול המשכנתא.

באמצעות מחזור המשכנתא יש ללווים אפשרות לתכנן את "תזרים המזומנים" של משק הבית תוך שינוי גובה החזר המשכנתא שבד"כ מהווה את ההוצאה העיקרית בכל חודש.

לסיכום,

מחזור משכנתא הוא דבר שצריך לבחון אותו בחיוב, אך לא לבצעו בפזיזות.

המלצתנו היא לבחון באמצעות אנשי מקצוע את כדאיות המחזור מבחינה כלכלית ולהכניס למשוואה גם את ההתנהלות הפיננסית של התא המשפחתי.

מה עושים כאשר מתקשים בהחזר משכנתא?

מספר אפשרויות העומדות בפנייכם במידה והינכם מתקשים לשלם את תשלומי המשכנתא:

פניה יזומה אל הבנק

אם אתם במצוקה כלכלית או חסרי יכולת עמידה בתשלומי המשכנתא – פנו לבנק ביוזמתכם, עוד לפני שאתם נכנסים לפיגור בפרעון התשלומים.

בחלק מהמקרים הבנקים יציעו לכם לפרוס את המשכנתא לטווח ארוך יותר וכך להקטין ההחזר החודשי או שיאפשרו דחיה זמנית של מספר תשלומים ופריסתם לטווח ארוך יותר.

פניה אל ועדה בין משרדית

לווים אשר חלק מהלוואת המשכנתא שלהם מורכב מהלוואת זכאות של משרד הבינוי והשיכון, יוכלו לפנות לוועדה המורכבת מנציגי הבנק, משרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון. ועדה זו תוכל לאפשר פריסה ארוכה בהחזר נמוך, המרה של חוב בפיגור להלוואה רגילה והלוואה תקציבית למימון שכר טרחת עורך דין.

פניה אל ועדת חריגים בבנק

ניתן לפנות לוועדה בבנק המטפלת בלקוחות שנקלעו לקשיים בתשלום הלוואת משכנתא. הוועדה תשקול מתן הקלות..

הגיבו לפניות של הבנק

בנק נוהג לפנות ללווים, להזהיר ולהתריע לפנות שהוא עובר לטיפול של עורך דין.

מומלץ להגיב לפניות של הבנק בהקדם האפשרי.

אפשרויות נוספות לדרכי התמודדות כאשר מתקשים לעמוד בתשלומי המשכנתא